如果您想在葡萄牙购买房地产，请了解您可以借多少钱，外籍人士的抵押选择，抵押计算器以及在葡萄牙获得抵押的费用。

如果您正在考虑在葡萄牙买房，尽管您是葡萄牙居民还是非居民都将影响您可以借多少钱，但通常不会有任何限制和针对国际买家的有利签证计划。本指南介绍了您需要了解的有关葡萄牙抵押贷款系统的知识。

您应该在葡萄牙购买物业吗？

如果您有兴趣购买葡萄牙房地产，则可以从低抵押贷款利率以及葡萄牙的“黄金签证计划”（如果适用）中受益。您可以在我们的葡萄牙购买房地产指南中找到更多信息。

在过去的几年中，葡萄牙的房地产价格已显着恢复，2017年终于超过了2008年房屋崩盘之前的价格。在里斯本和波尔图等城市，人们甚至担心价格上涨过快。

评级机构穆迪（Moody's）于2018年底声称，葡萄牙的平均价格在2019年至2020年之间可能会上涨7–8％。除了住房市场，葡萄牙的整体经济也在改善，2019年的增长率估计为2％ 。

您可以在葡萄牙借多少钱？

对非欧盟居民在葡萄牙购买房地产没有任何限制，政府将尽其所能鼓励外国房地产投资。

尽管如此，大多数银行只会向非居民提供最多不超过其财产价值或其售价（以较低者为准）的65％至75％的贷款。在某些情况下，葡萄牙的财政居民（即在葡萄牙缴税的居民）可能可以借入售价的85-90％。

在向您提供贷款之前，葡萄牙的抵押贷款提供者将审查您的财务状况。大多数抵押贷款放贷人不允许任何现有债务和您的新抵押贷款总和超过税后月收入的35％。

抵押计算器

许多葡萄牙抵押贷款提供者和银行在其网站上都有在线抵押贷款计算器。

其中大多数考虑了您的净借款，抵押保险和财产税，然后计算了估计的每月抵押还款额。

单击“计算”按钮后，Quinta Finance的抵押计算器还提供了指向各种贷方及其抵押产品的链接。

在葡萄牙获得抵押贷款的成本

根据Statista的数据，自2014年第一季度以来，葡萄牙的抵押贷款利率一直在持续下降，当时平均水平为3.37％。根据2018年第三季度的最新数据显示，葡萄牙的平均抵押贷款利率仅为1.33％。

购买房屋时必须缴纳的税费会很快增加。

除公证费外，大多数费用均按购买价格的百分比收取。公证人在葡萄牙政府工作，负责确保房地产交易合法，记录正确并支付所有费用。

以前，他们的费用结构与购买价格挂钩。但是，现在，公证人每笔交易的费用约为153欧元，加上每项修订或文件条款的1.25欧元。

传统上，转售房地产会根据房地产价值和目的来产生转让税，在某些情况下，税率可能达到房地产价值的8％。在某些情况下，还需支付0.8％的额外印花税，而新建房产则需缴纳23％的增值税。

与抵押相关的费用可以包括：

契约登记：1％抵押安排：1％抵押管理：1％不可退款的承诺费：约600欧元调查与评估：€500–€800律师费（可选）：至少€1,000

在葡萄牙购买房地产时的税收注意事项

除了购买葡萄牙房产时应缴纳的税款外，购买者在出售房产时可能还需要缴纳租金收入所得税或资本利得税。

对于非居民，租金收入按28％的统一税率征税。财产所有者可以在计算应付税款总额之前，将维护，维修，保险和市政税的年度费用扣除为业务费用。但是，抵押利息和抵押保险均不可抵扣。

居民将租金收入添加到其他收入来源，并按标准税率计算所得税。

非居民的资本利得税按28％的统一税率征收，应在出售时支付。居民将其资本收益添加到其收入中，以标准税率收取。

如果销售收入用于购买另一处葡萄牙财产，则在销售年度仅对的20％征税。

如果房屋是主要住所，则在出售当年将50％的所得税加税–除非所得款项在两年内用于购买另一个主要住所，在这种情况下，所得免税。

葡萄牙的税收筹划

出于税收目的的一个显着问题是，非居民仅对其葡萄牙人的收入征税。另一方面，对居民的全球收入征税。

由于在给定日历年内在葡萄牙居住超过183天或拥有政府认为是“惯常”住所的财产可能会触发居住权，因此，那些寻求在葡萄牙投资于住宅房地产的人可能希望寻求居住权。葡萄牙税务专家的建议，以进行适当的税收筹划。

您可以阅读有关葡萄牙税收以及葡萄牙签证和许可证的更多信息。

申请葡萄牙抵押所需的文件

准备进行葡萄牙抵押贷款时，可能会要求您提供以下文件作为正本或核证副本：

照片身份当前的居住证明（如果适用）收入证明-例如您的最新工资单，所得税和会计师对您财务状况的声明现有租金，抵押和债务义务的证明文件银行对帐单–过去60天的进出现金流量存款证明-最近60天显示资金来源财产详细信息–购买承诺或销售合同财产详细信息可以包括财产计划，显示当前财产税的税务登记，显示当前所有者和任何产权负担的土地注册文件，概述房屋可居住的居住许可证，调查和评估评估以及能源评估证书。

同样，为了在签署转让契据时支付应缴税款，您将需要在葡萄牙拥有一个财务编号，并且可能要开设一个葡萄牙银行帐户。您的财务编号可以在当地税务局获得。

了解有关葡萄牙税收的更多信息。

如何申请抵押

准备好财务文件后，就可以在预先批准的基础上开始购买抵押贷款。如果贷款额度高达750,000欧元，银行可能会收取600欧元的不可退还承诺费，超过此水平会收取更高的费用。

一旦选择了理想的葡萄牙房产，并与卖方达成了被接受的要约或签订了销售合同，便可以将剩余的文件带给抵押贷款人，并遵循类似于欧洲大部分地区的申请程序。

葡萄牙抵押贷款的类型

尽管银行提供固定利率和浮动利率抵押贷款，但几乎所有抵押贷款都是本金加利息贷款。一些浮动利率抵押贷款还允许按月还款或有上限的还款，并相应地改变贷款期限。

通常仅针对新建筑提供仅利息的抵押，并且通常仅提供两年期。

葡萄牙的大多数抵押贷款都可以使用25年，但您最多可以使用30年。银行会改变借款人的允许年龄，这可能会限制给定机构允许的期限。

大多数银行不会为70岁以上的个人提供抵押，但有些银行会将这一限制扩大到80岁。